Regularizar el alquiler como no residente: modelo 210

Para un propietario no residente, regularizar es presentar por iniciativa propia las autoliquidaciones del modelo 210 que en su día no se presentaron, con su cuota y su recargo, antes de que la Agencia Tributaria le requiera. Alcanza a los ejercicios no prescritos y sustituye la sanción por un recargo.

El punto de partida sorprende a muchos propietarios extranjeros: el alquiler de un inmueble situado en España tributa aquí aunque el dueño no pise el país y aunque el inquilino le pague a una cuenta de Múnich o de Miami.

¿Y el convenio de doble imposición? No exime. Los convenios firmados por España siguen el modelo de la OCDE y atribuyen al Estado donde está el inmueble la potestad de gravar esas rentas; el convenio sirve después, en el país de residencia, para corregir la doble imposición.

Cuatro años. El artículo 66 de la Ley General Tributaria fija ese plazo de prescripción del derecho de la Administración a liquidar, y el cómputo arranca al día siguiente de terminar el plazo de presentación de cada autoliquidación (artículo 67). Lo anterior está prescrito y no procede regularizarlo.

Aquí está la trampa para quien piensa en años naturales: el IRNR sin establecimiento permanente se declara renta a renta, y cada devengo va en su propia autoliquidación salvo que se opte por agrupar. Desde los devengos de 2024 cabe la agrupación anual de los rendimientos del mismo inmueble, del mismo pagador y con el mismo tipo. Antes, el reparto era trimestral.

La Orden HAC/623/2026, en vigor desde el 24 de junio de 2026, ha rehecho el calendario del modelo 210:

En una regularización estos plazos ya han vencido. El calendario importa por otro motivo: fija el día desde el que corren los meses de retraso y, con ellos, el recargo.

La base imponible es el importe íntegro cobrado del inquilino, sin IVA y, como regla general, sin deducir gasto alguno (artículo 24.1 TRLIRNR). La excepción del artículo 24.6, y el tipo del artículo 25, dependen de dónde resida el propietario.

La diferencia se ve mejor con números. Un propietario residente en Francia alquila un piso en Valencia los doce meses de 2024 por 900 € al mes: 10.800 € de ingresos. Gastos del ejercicio: 320 € de IBI, 720 € de comunidad, 180 € de seguro, 400 € de reparaciones y 2.700 € de amortización (3 % sobre el valor de construcción). Total, 4.320 €. Rendimiento neto: 6.480 €. Cuota al 19 %: 1.231,20 €. El mismo piso con un propietario residente en Estados Unidos: 24 % sobre los 10.800 € íntegros, 2.592 €. Más del doble.

Ese resultado es el que la Audiencia Nacional, en su sentencia de 28 de julio de 2025 (rec. 636/2021), consideró contrario a la libre circulación de capitales del artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea, que también protege a residentes en terceros Estados. La sentencia reconoció a una residente en Estados Unidos el derecho a deducir gastos en el IRNR.

La Abogacía del Estado recurrió y el Tribunal Supremo admitió la casación por auto de 15 de julio de 2026 (rec. 6741/2025). La clave estará en el artículo 64.1 del Tratado, que permite mantener frente a terceros Estados las restricciones vigentes a 31 de diciembre de 1993 sobre inversiones directas, incluidas las inmobiliarias. Mientras no haya sentencia, lo prudente para un propietario extracomunitario con gastos relevantes es regularizar con el criterio de la AEAT y pedir en paralelo la rectificación de los periodos no prescritos.

Una advertencia que ahorra disgustos: la reducción por arrendamiento de vivienda del artículo 23.2 de la Ley del IRPF no se aplica en el IRNR, porque el artículo 24.1 TRLIRNR excluye las reducciones. Lo confirmó la Resolución del TEAC de 16 de diciembre de 2020 (RG 00/04465/2019), sobre un residente en Portugal, y lo ha reiterado después, por ejemplo el 20 de marzo de 2024 (RG 1093/2021). Ni el 60 % antiguo ni los porcentajes vigentes hoy. La Comisión Europea sostiene que esa exclusión discrimina a los no residentes: en junio de 2026 remitió a España una carta de emplazamiento adicional en el procedimiento de infracción INFR(2018)4085, abierto en marzo de 2019. Mientras la norma no cambie, el criterio administrativo es el del TEAC.

Los meses vacíos también tributan. Por los periodos en que el inmueble no estuvo arrendado procede la renta imputada: el 1,1 % del valor catastral si el municipio revisó los valores mediante valoración colectiva general en vigor en los diez periodos impositivos anteriores —o, para 2023, 2024 y 2025, si la revisión entró en vigor a partir del 1 de enero de 2012— y el 2 % en los demás casos. Se devenga el 31 de diciembre y se prorratea por los días a disposición del propietario. El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, extiende a 2026 la regla de 2012; a la fecha de esta actualización estaba pendiente de convalidación.

El recargo admite además una reducción del 25 % si se paga en el plazo voluntario abierto con su notificación y la cuota se ingresó al presentar la autoliquidación o en los plazos de un aplazamiento concedido.

Volvamos al ejemplo francés. Los 1.231,20 € de 2024 vencían el 20 de enero de 2025. Presentados en noviembre de 2026, han pasado más de doce meses: recargo del 15 %, 184,68 €, que con la reducción quedan en 138,51 €, más intereses de demora desde el 21 de enero de 2026. Si llega antes una carta de la AEAT, la misma cuota puede arrastrar una sanción de 615,60 € (el 50 %, antes de reducciones), además de los intereses.

Se repiten seis fallos: olvidar la renta imputada de los meses vacíos; aplicar la reducción por vivienda del IRPF; presentar un único modelo 210 anual en ejercicios anteriores al cambio normativo; tributar al 24 % por no pedir el certificado de residencia; declarar por el total un inmueble en cotitularidad; y no comprobar si el inquilino practicó retención. Este último tiene recorrido: cuando el arrendatario es empresario o profesional —el caso típico del local de negocio— debe retener e ingresar y quien ha soportado esa retención no está obligado a declarar esa renta. En el alquiler de vivienda a un particular no hay retención y la obligación recae entera en el propietario.

Sobre la detección, conviene abandonar la idea de que un alquiler cobrado desde el extranjero pasa inadvertido. Las directrices del Plan Anual de Control Tributario y Aduanero de 2026 (Resolución de 11 de marzo de 2026) intensifican la comprobación de los rendimientos del alquiler, con especial atención a los gestionados a través de plataformas digitales, y prevén actuaciones sobre los no residentes titulares de elementos patrimoniales en España. La información llega por tres vías: el modelo 238, que traslada a España los datos de las plataformas digitales conforme a la Directiva DAC7 y sustituyó al modelo 179 desde 2024; la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos del Real Decreto 1312/2024 para el alquiler turístico y de temporada, que el Tribunal Supremo mantuvo en su sentencia 620/2026, de 19 de mayo, aunque anuló el registro único estatal; y los cruces con el Catastro, las fianzas autonómicas y los consumos de suministros.

¿Cuántos años atrás me puede reclamar Hacienda el alquiler no declarado? Cuatro. El artículo 66 de la Ley General Tributaria fija ese plazo de prescripción, contado desde el día siguiente al fin del plazo de presentación de cada modelo 210. Lo anterior está prescrito. Ojo: si la AEAT notifica una actuación de comprobación, el plazo se interrumpe y vuelve a empezar (artículo 68 LGT).

¿Qué recargo pago si presento el modelo 210 fuera de plazo? Un 1 % más otro 1 % por cada mes completo de retraso durante el primer año, con un máximo del 12 %. Pasados doce meses, el recargo es del 15 % más intereses de demora. En ambos casos se excluye la sanción y el recargo se reduce un 25 % si se paga en plazo voluntario.

Vivo fuera de la Unión Europea. ¿Puedo deducir los gastos del alquiler? La letra del artículo 24.6 TRLIRNR reserva esa deducción a residentes en la UE y el Espacio Económico Europeo. La Audiencia Nacional, el 28 de julio de 2025, la extendió a una residente en Estados Unidos por la libre circulación de capitales, y el Tribunal Supremo admitió la casación el 15 de julio de 2026. Hasta que resuelva no hay criterio firme, pero pedir ya la rectificación evita que los ejercicios abiertos prescriban mientras tanto.

Vivo en el Reino Unido. ¿El Brexit cambió mi situación? Sí. Desde 2021 el Reino Unido no es Estado de la UE ni del EEE: según la letra de la ley, quien reside allí tributa al 24 % sobre el alquiler íntegro, sin deducir gastos. La sentencia de la Audiencia Nacional de 2025, ahora ante el Supremo, también le alcanza, porque la libre circulación de capitales protege a los residentes en terceros Estados.

¿Tengo que declarar también los meses en que el piso estuvo vacío? Sí. Por esos días procede la renta imputada: 1,1 % o 2 % del valor catastral según el municipio, prorrateado por los días a disposición y devengado el 31 de diciembre. Es lo que más se olvida y lo que antes salta, porque el Catastro ya identifica al titular.

¿Puedo presentar un solo modelo 210 por todo el año? Para los devengos de 2024 en adelante, sí: cabe agrupar anualmente los rendimientos del mismo inmueble, del mismo pagador y con el mismo tipo. Si agrupa el alquiler de 2026, el plazo es del 1 al 20 de abril de 2027. Para 2023 y ejercicios anteriores, no: una autoliquidación por cada trimestre natural en que se devengaron las rentas.

¿Y si mi inquilino ya me retuvo el impuesto? Si el arrendatario estaba obligado a retener —empresario o profesional— y lo hizo correctamente, esa renta no vuelve a declararse. Compruébelo en el certificado de retenciones: regularizar rentas ya retenidas obliga después a pedir la devolución de ingresos indebidos.

¿Me pueden sancionar si regularizo por mi cuenta? No por dejar de ingresar. El artículo 27 de la Ley General Tributaria sustituye la sanción por el recargo cuando la autoliquidación se presenta sin requerimiento previo. La clave está ahí: sin requerimiento. Notificado el inicio de una comprobación o inspección, esa vía se cierra.

Regularizar por iniciativa propia cambia una sanción que parte del 50 % de la cuota por un recargo de entre el 1 % y el 15 %, que con la reducción queda entre el 0,75 % y el 11,25 % (más intereses si han pasado doce meses). El coste final depende de quién se mueva primero, usted o la Agencia Tributaria. Reunir los contratos, el recibo del IBI y el certificado de residencia lleva menos tiempo del que suele pensarse.

Si tiene un inmueble arrendado en España y no ha presentado el modelo 210, en Martínez-Cardós Abogados, despacho de Madrid especializado en fiscalidad de no residentes, podemos ayudarle. Revisaremos qué ejercicios siguen abiertos, cuánto supone hoy el recargo y qué gastos puede deducir según su país de residencia, y presentaremos las autoliquidaciones en su nombre. Puede plantearnos su caso desde la página de contacto.